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业主委员会成立后,开发商是否有权与原物业服务企业续签合同

日期:2017-09-24 15:12:30编辑作者:申博
  案情介绍
  珠海市香洲区xx花园东苑小区多栋住宅楼,由珠海某房产公司以其所有土地为出资条件,由某实业投资有限公司(以下简称“乙开发公司”)投入建设资金,双方合作开发,以珠海某房产公司名义对外销售。2004年间,小区房屋销售完毕,珠海某房产公司和乙开发公司作为开发商委托具有物业管理服务资质的甲物业管理服务有限公司(以下简称“甲物业服务企业”)对东苑小区实施物业管理业务。期间,甲物业服务企业的物业管理经营接受政府行业管理部门备案、监管,执行珠海市政府物业管理价格规定。2013年5月前,涉案小区未成立业主委员会。东苑小区业主委员会(以下简称“A业主委员会”)于2013年5月13日成立,业委会成员五人。A业主委员会的成立进行了相关备案。A业主委员会其中一位成员朱某在起诉前提出辞职,但业委会认为个别成员变动不影响业委会主体对外的公信力及发布文书的效果。
  甲物业服务企业的物业管理经营至2014年7月,于2014年8月1日与乙开发公司续签6年的物业管理经营合同期限至2020年5月期满。
  A业主委员会认为续签的物业管理经营合同无效。A业主委员会起诉称甲物业服务企业的物业管理存在保安员少,业主车辆被砸、划伤,蚊虫滋生,绿化、卫生差,发生恶性事件,又未经批准和业主同意强行涨价,车位及车辆进出收费未归还A业主委员会等情况,以此为诉讼事实理由并以通过组织业主讨论、投票等方式取得的决议作为证据,主张请求终止与甲物业服务企业的物业管理关系,并要求甲物业服务企业退出对小区物业管理,并主张返还甲物业服务企业占用的小区物业、小区建筑资料和已收取的车辆管理费,且主张实行自治管理。
  根据A业主委员会2013年7月对涉案小区共计228户业主进行的书面调查显示,共有139户业主要求解聘被告甲物业服务企业,并有130户业主要求对涉案小区实行自治管理。
  甲物业服务企业辩称:前期物业管理服务合同是可以约定期限也可以不约定期限。如果约定了期限,在期限届满时开发商仍然可以与前期物业管理服务企业续签合同,并不是第一次前期物业管理合同期限届满或者小区业主委员会成立后,前期物业管理服务合同就当然终止。
  前期物业服务合同何时终止应当以《珠海市物业管理条例》第四十八条第三款的规定为准。甲物业服务企业与东苑小区业主间的前期物业管理关系尚未达至终止条件。按照《珠海市物业管理条例》第四十八条第三款的规定“前期物业管理服务合同可以约定期限,期限未满但业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效的,前期物业管理服务合同终止”及《珠海市物业管理条例》第二十三条第二款的规定,“选聘或解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意”。
  在A业主委员会没有提供证据证明业主已依法表决解聘甲物业服务企业的情况下,A业主委员会无权要求甲物业服务企业撤出小区的管理及终止与甲物业服务企业的物业管理关系。甲物业服务企业认为,A业主委员会的诉讼请求是否能够成立,取决于是否有符合法定条件人数的业主依照法定程序进行表决同意解聘甲物业服务企业。此外,甲物业服务企业答辩称:物权法第八十一条的规定并非A业主委员会主张自治管理的依据。《物权法》第八十一条的规定并不是仅针对小区物业管理而做出的。
  法条中所指“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”指的是单一业主对其专有的建筑物及其附属设施的管理而不包括对小区共有部分物业的管理,并不是A业主委员会所理解的业主可以成立自治组织对小区物业进行相应的管理。即便将该条规定理解为自治管理,但该条规定并没有对如何实施自治管理做出详细的指引,没有实际操作性。
  此外,甲物业服务企业认为,按照《珠海市物业管理条例》第二十六条第一款的规定,业主委员会委员为五人以上十五人以下单数。从A业主委员会提供的《业主委员会备案确认书》来看,业委会成员是方某、龙某、朱某、朱某某、吴某五人。从甲物业服务企业提供的朱某于2014年2月1日所写辞职信来看(该辞职信已在吉大街道办备案),朱某已于2014年2月1日辞去xx花园A业主委员会成员一职,由此可证,在A业主委员会提起诉讼前,A业主委员会仅有四名成员,不符合《珠海市物业管理条例》第二十六条“五人以上”及“单数”的规定。既然A业主委员会已不足法定人数,则其就不具有相应的民事主体资格,无权也不能进行诉讼等相关民事行为,必须待其符合法定人数的情况下方可为之。
  于此,甲物业服务企业认为,广东省珠海市中级人民法院(以下简称法院)应当以A业主委员会不足法定人数为由裁定驳回其起诉。
  判决结果
  根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条和《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条、第十九条、第二十一条、第二十六条的内容,法院认为原告A业主委员会关于被告甲物业服务企业于2014年7月31日起终止与涉案小区的物业管理服务关系、被告甲物业服务企业撤出涉案小区的诉讼请求亦就有事实及法律依据,依法应予以支持。
  根据《中华人民共和国物权法》第八十一条之规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。原告A业主委员会关于实行自治管理的主张有法律依据,法院予以支持。
  本案中,原告A业主委员会在做出自治管理而请求被告甲物业服务企业退场的决议时,程序是否违法或该决议内容是否侵害了业主合法权益,只有业主才有权向人民法院提出异议并行使撤销权,被告甲物业服务企业并非小区业主,无权对原告A业主委员会的决议提出异议。
  综上,被告甲物业服务企业关于原告A业主委员会无诉讼主体资格的主张没有事实及法律依据,法院不予支持。
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